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陈烨—田野博客

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177. 2009年全国房价或酝酿新一轮下跌  

2014-09-06 09:06:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年全国房价或酝酿新一轮下跌

(陈烨2009-02-16 21:03写于潍坊)

中国证券报  

企业库存难降 政策效应渐淡 降价趋势将成

前期中央和地方各项“救市”政策的刺激效果正在减弱,春节前后,全国房地产市场又渐渐回归冷清,全国70个大中城市房屋销售价格已连续两个月同比下跌。业内人士认为,2009年,全国房价可能酝酿新一轮下跌。

市场人士分析,自住型需求在经过近四个月的消化后,目前已经减弱;而有效需求进一步释放,需购房成本继续降低。种种迹象表明,楼市在2008年所经历的“行业景气回落、企业库存高企和市场价跌量缩”等困境并没有改观。不过,受宏观经济可能见底以及进一步救市政策预期的影响,房价降幅不会过大。

企业库存高压难解

从1月28日到2月9日,万科对上海几乎所有的在售项目推出春节让利促销,这比去年万科掀起降价潮的时间提前了12天。更为重要的是,在各大城市,与万科一样进行价格调整的房企和项目日益增多。

业内人士分析,房地产企业存货激增、消化困难,是迫使其加快推盘和降价销售的主因。

目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上,总资产周转率多数在0.3以下,经营性现金流也多数呈现负值,资金链普遍吃紧。而行业整体的负债水平和资金状况则更不容乐观。

戴德梁行最新报告显示,上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。

而根据国家统计局的最新数据,截至2008年12月末,全国商品房空置面积达1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比1—11月提高6.5%。

政策效应逐渐淡化

1月份,全国重点城市新房成交量再度普降,而同比则涨跌互现。第一创业公布的监测数据显示,上海、北京、深圳三地新房成交量环比下跌均超过40%,南京、武汉、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之间。

21世纪不动产分析师孟奇认为,去年11月启动的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力,但上一波反弹的势头在今年1月已经式微。目前,第二阶段的刺激政策,比如购房退税、购房入户以及取消二套房贷和外资购房限制等,仅限于个别城市,尚未在全国推开。而政策预期则可能加剧有效需求的观望,政策效应逐渐淡化。

有研究报告显示,目前国内一、二线城市房价收入比,距2003年-2005年的平均水平,还高出30%左右。国内宏观经济前景还没完全明朗,城市居民对未来经济和收入预期都不乐观,各地楼盘降价和大众对于中短期楼市看淡,导致房价看跌的预期越来越强,从而进一步延迟和减少大额消费。这也使得政策效应逐渐弱化。

降价趋势或将形成

一位资深人士指出,商品房可以视为一种“大宗商品”,其价格下跌趋势一旦形成,短期内不会立即扭转。在目前的价格水平上,有稳定收入人群的购买力不足,将使房价存在进一步下调空间,降价趋势或将形成。

国家发改委的最新数据显示,2009年1月,70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%,跌幅比去年12月扩大0.5个百分点,这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来连续两个月同比下跌;环比下降0.2%,是连续6个月环比下跌。

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